特定空き家とは？指定基準・固定資産税への影響と今すぐできる対策｜生前整理支援センター

「特定空き家」に指定されると固定資産税の負担が大きく変わる——そう聞いて、実家の空き家を抱えながら不安を感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、特定空き家の定義と指定基準、2023年改正で新設された「管理不全空き家」、行政措置の流れ、そして日常の管理から出口の選択肢まで、順を追ってお伝えします。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的判断の根拠となるものではありません。固定資産税の増減は物件の状況・自治体の判断・課税標準額によって異なります。制度の詳細・個別判断はお住まいの市区町村窓口、宅地建物取引士、税理士等の専門家に必ずご確認ください。

そもそも「特定空き家」とは何か

特定空き家という言葉は2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」に由来します。同法第2条第2項において、特定空き家は次の4つの状態のいずれかに該当する空き家として定義されています（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

「まさか自分の実家が対象になるとは」と驚く声は、相談の現場でよく聞かれます。親が施設に入居した後、誰も管理しないまま数年が経ち、ある日自治体から通知が届く——そうしたケースは珍しくありません。

2023年改正で「管理不全空き家」という区分が新設された

2023年12月に施行された改正空家法（令和5年法律第50号）により、特定空き家の一歩手前に位置する「管理不全空き家」という区分が新設されました（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」）。

管理不全空き家は、「このまま放置すれば特定空き家になるおそれがある」という黄信号の段階です。この区分に認定された場合も、自治体から「指導→勧告」が行われるようになりました。そして、勧告を受けた場合には住宅用地特例が外れる可能性があります。

「黄信号」のうちに対処しておくことで、特定空き家への移行も税負担の増加も防ぎやすくなります。帰省の際に建物の状態を確認し、気になる点があれば早めに動いておくと安心です。現在の空き家の状況が気になる方は、空き家リスク診断で現状を確認してみてください。

特定空き家に指定されるとどうなるか

行政措置のステップ（助言・指導→勧告→命令→行政代執行）

市区町村は、特定空き家または管理不全空き家と認定した物件に対し、段階的な措置を取ることができます。法律上の根拠は空家法第14条に定められています（参考：e-Gov法令「空家等対策の推進に関する特別措置法」）。

助言・指導：まず是正を促す助言・指導が行われます。
勧告：助言・指導に従わない場合、正式な勧告が発せられます。この段階で、後述する住宅用地特例の除外が起動します。
命令：勧告後も改善がなければ、是正を命じる行政命令が下されます。命令に違反した場合は50万円以下の過料の対象になります。
行政代執行・略式代執行：命令にも従わない場合、行政が代わりに解体等を実施し、その費用は所有者に請求されます。

具体的な手続きの流れや判断基準は自治体ごとに異なります。通知が届いた場合は、まずお住まいの市区町村の担当窓口（住宅政策課・空き家担当課など）に連絡し、求められている改善措置の内容を確認することをおすすめします。個別の対応方針については、市区町村窓口・宅地建物取引士・税理士等の専門家にご相談ください。

固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が外れる場合がある

通常、住宅が建っている土地は「住宅用地特例」の適用により、固定資産税の課税標準が小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で6分の1に軽減されています（出典：総務省「固定資産税の概要」）。

ところが、特定空き家等に対して「勧告」が行われると、この特例の適用対象から除外されます。特例が外れた場合、土地の固定資産税は最大で約6倍程度になる場合があります（物件の状況・課税標準額・自治体の判断により異なります）。都市計画税についても最大で約3倍程度になる場合があります。東京都主税局は、勧告後に税額が高くなる可能性があることを公式に案内しています（参考：東京都主税局「『特定空家等』または『管理不全空家等』に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります」）。

個別の税額については、物件の状況・課税標準額・自治体の判断によって大きく異なります。具体的な試算は、市区町村の税務課または税理士にご確認ください。

特定空き家に指定されないための管理・対策

日常的な管理で「管理不全空き家」にならないためのチェックポイント

特定空き家に指定される主な原因は「放置」です。定期的に管理していれば、指定を未然に防ぎやすくなります。遠方に住む子世代でも実践できるポイントを確認しておきましょう。

定期的な換気・通水（腐食・悪臭・害虫の発生を防ぐ）
草刈り・枯れ木の除去（近隣への悪影響・景観悪化を防ぐ）
外壁・屋根・窓ガラスの破損確認と早期補修
敷地内への不法投棄の確認と対処
郵便物の管理（受け取り・転送）

遠方に住んでいて定期的に訪問できない場合は、地元の管理委託業者に依頼することも選択肢のひとつです。費用はかかりますが、空き家の状態を維持できるという安心感があります。

すでに自治体から通知が届いたら

市区町村から「管理不全空き家」または「特定空き家」に該当する旨の通知が届いた場合は、落ち着いて次のステップで対処しましょう。

自治体の担当窓口（空き家担当課・住宅政策課など）に連絡し、指摘内容と求められている改善措置を具体的に確認する。
指摘された問題（雑草の繁茂・外壁破損・屋根の崩落等）を実際に改善する。
改善した事実を証明できる写真や業者の作業報告書を保管しておく（指定解除の手続きがスムーズになります）。

特定空き家の指定は、状態の改善によって解除してもらえる可能性があります。対応方法や改善の範囲については、市区町村の窓口または専門家にご相談ください。

特定空き家になった実家、これからどうするか

空き家の出口は大きく「管理を続ける」「売却する」「解体して更地にする」の3つに分かれます。どれが合うかは物件の状況・相続関係・ご家族の事情によって変わりますので、それぞれの概要を確認しておきましょう。

管理継続：将来的な活用・売却の可能性を残したい場合の選択肢です。管理委託を含めた維持コストを事前に確認しておくと、判断がしやすくなります。
売却：特定空き家の指定を受けていても、不動産会社への相談・売却は可能です。ただし、建物の状態は売却価格に影響する場合があります。まずは査定で状況を把握するところから始めてみましょう。
解体して更地にする：老朽化が深刻な場合の選択肢です。解体後は住宅用地特例の適用がなくなりますが、自治体によっては空き家解体補助金（上限額の目安として20〜100万円程度が多い）が活用できることがあります。補助金の有無・条件は市区町村ごとに異なるため、解体着工前に自治体窓口へ確認してください。地域別の補助金情報は地域別の補助金・粗大ごみ情報ページでも確認できます。

実家全体の整理と売却・解体の進め方については、実家じまいガイド（完全版）で詳しく解説しています。どの選択肢を取るにしても、宅地建物取引士・司法書士・税理士等の専門家にご相談されることをおすすめします。

まとめ

特定空き家とは、空家法第2条第2項が定める「倒壊・衛生・景観・生活環境」の4基準のいずれかに該当すると自治体に認定された空き家のことです。2023年12月施行の改正法により、特定空き家の一歩手前に位置する「管理不全空き家」という区分も新設され、早期介入の仕組みが整いました（参考：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」）。

「勧告」を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、最大で約6倍程度になる場合があります（物件・自治体により異なります）。
指定されないためには日常的な管理が有効です。通知が届いた場合は早めに市区町村窓口へ相談するのが安心です。
解体・売却を検討する場合は、地域の補助金情報や不動産査定の確認を先に済ませると選択肢を比べやすくなります。

「まだ大丈夫」と思っていた空き家が管理不全空き家に該当していた、というケースもあります。まずは今の状態を把握するところから始めてみてください。空き家リスク診断（無料）で現状を確認し、気になることがあれば市区町村の担当窓口や専門家に相談してみてください。