特定空き家とは｜4基準と固定資産税6倍になる条件

「特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる」と聞き、実家の空き家を抱えて不安を感じている方は少なくありません。この記事では、空家法第2条第2項が定める特定空き家の定義と4つの指定基準、2023年新設の管理不全空き家との違い、税負担が変わる仕組みと避け方をお伝えします。

特定空き家とは、空家法第2条第2項が定める4つの状態に該当する空き家

特定空き家とは、2015年施行の「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」第2条第2項が定める次の4つの状態のいずれかに該当するとして、市区町村が認定した空き家です（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

※ 本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的・税務的判断の根拠となるものではありません。固定資産税の増減は物件の状況・自治体の判断・課税標準額で異なります。制度の詳細と個別判断は、市区町村窓口、宅地建物取引士、税理士等の専門家にご確認ください。

管理不全空き家との違い——2023年改正で「一歩手前」の区分ができた

管理不全空き家とは、2023年12月施行の改正空家法（令和5年法律第50号）で新設された、特定空き家の一歩手前の区分です（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」）。改正前は特定空き家に至る前段階への行政の関与が難しかったため、早期介入の受け皿としてこの区分が設けられました。2つの違いは次のとおりです。

黄信号のうちに対処すれば、特定空き家への移行も税負担の増加も防ぎやすくなります。現在の状況は空き家リスク診断（無料）で確認できます。

4つの指定基準に当てはまる具体的な状態

指定基準の条文は抽象的ですが、実際に問題とされる状態は決まっています。自治体の担当者が現地を訪れて確認する典型的な状態は、4つの基準ごとに次のとおりです。

• ①倒壊等の保安上の危険：屋根や外壁の崩落・剥離、基礎や柱の著しい腐食・傾斜、門塀や擁壁のぐらつき。台風や地震で隣家や通行人に被害が及ぶおそれがあり、自治体が優先的に対応します
• ②衛生上の有害：ゴミや廃棄物の不法投棄・堆積、害虫（ゴキブリ・シロアリ・ネズミ等）の大量発生、腐敗臭の拡散。いわゆる「ごみ屋敷」に近い状態が典型例ですが、庭の廃材や雨漏りによる腐朽材の堆積も対象になり得ます
• ③景観の悪化：外壁塗装の大規模な剥落・変色、著しい落書きや汚損、敷地内の廃棄物の山積み。観光地や整備された住宅街では判断基準が厳しくなる傾向があります
• ④生活環境への悪影響：樹木の著しい越境、不法侵入や犯罪利用の温床化、ハクビシン・アライグマ等の棲み処化。①〜③に当てはまらない場合を広く受け止める規定で、「近所迷惑になっているかもしれない」と感じたら早めの対処が安心です

「屋根の一部が落ちているだけで大げさでは」と思われるかもしれませんが、老朽化は見た目より速く進みます。帰省のたびに少しずつ傾いてきたと感じていたご家族が、大雪の後に自治体から通知を受けたケースもあります。水回りも同様で、長期間通水せずにいると排水口から害虫が侵入しやすくなります。帰省時に短時間でも蛇口をひねり、換気扇を回す習慣は衛生上の問題を防ぐうえで有効です。景観の基準は観光地・歴史的景観地区や整備された住宅街ほど判断が厳しくなる傾向があるため、周辺と調和した外観を保つ意識も欠かせません。

指定されると起きること——行政措置は4段階で進む

市区町村は認定した物件に対し、空家法第14条にもとづき段階的な措置を取れます（参考：e-Gov法令「空家等対策の推進に関する特別措置法」）。段階ごとの内容と税への影響は次のとおりです。

助言・指導から勧告までは数か月、命令・行政代執行まで至ると年単位になることもあります。ただし倒壊危険が切迫していれば手続きが短縮・省略される場合もあります。行政代執行にかかった費用は所有者に請求され、その額が多額になるケースもあります。回収できない場合は財産の差し押さえに至ることもあります。流れは自治体ごとに異なるため、通知を受け取ったら指摘内容を丁寧に確認し、まずは担当窓口（住宅政策課・空き家担当課など）にできる範囲の改善についてご相談ください。個別の対応方針については、市区町村窓口・宅地建物取引士・税理士等の専門家にご相談されることをおすすめします。

固定資産税の住宅用地特例が外れて最大約6倍になる仕組み

住宅が建つ土地は「住宅用地特例」により、固定資産税の課税標準が小規模住宅用地（200㎡以下）で6分の1、一般住宅用地（200㎡超）で3分の1に軽減されています（出典：総務省「固定資産税の概要」）。

特定空き家等に「勧告」が行われると、この特例の適用対象から外れます。土地の課税標準は最大で更地と同等の水準に戻り、固定資産税額が最大約6倍程度になる場合があります。都市計画税の軽減（小規模住宅用地で3分の1）も同様に外れ、課税標準ベースで最大約3倍程度になる場合があります。東京都主税局も、勧告後に税額が高くなる可能性を公式に案内しています（参考：東京都主税局「『特定空家等』または『管理不全空家等』に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります」）。

たとえば評価額1,000万円・200㎡以下の土地では、特例ありの課税標準が概ね166万円であるのに対し、特例が外れると概ね1,000万円ベースに戻ります。6分の1の軽減がまるごと外れる計算のため、課税標準額ベースで見るとおよそ6倍（166万円×6＝996万円）に近づき、これが「特定空き家＝固定資産税6倍」と言われる理由です。金額は自治体・物件で大きく異なるため、試算は市区町村の税務課または税理士にご確認ください。税額が上がる引き金は「認定」ではなく「勧告」であり、勧告の前に改善できれば特例が外れずに済む可能性があります。

指定されないための管理と、通知が届いたときの対処

特定空き家に指定される主な原因は放置であり、定期的に管理していれば指定を防ぎやすくなります。遠方の子世代でも実践できる管理項目は次のとおりです。

• 換気・通水（腐食・悪臭・害虫の発生を防ぐ。月1回程度が目安）
• 草刈り・枯れ木の除去（近隣への悪影響・景観悪化を防ぐため春と秋に最低1回）
• 外壁・屋根・窓の破損確認と早期補修（台風・大雪の後は特に注意）
• 敷地内への不法投棄の確認と対処（長期間放置すると衛生基準に抵触しやすい）
• 郵便物の管理（受け取り・転送。自治体の通知を見逃さないため重要）
• 境界周辺の越境樹木の剪定（生活環境基準への抵触を予防）

遠方で訪問できない場合は、地元の空き家管理委託業者や不動産会社への依頼も選択肢です。費用は月額5,000〜2万円程度（業者・作業内容により異なります）ですが、「管理されている」記録が残ります。自治体が設置する「空き家バンク」への登録も、管理の実態が記録として残る点で地域活用の入口として検討できます。委託先の選び方や費用感は、お住まいの地域の市区町村窓口や宅地建物取引士にご相談ください。管理の具体策は空き家の管理方法をご覧ください。すでに通知が届いている場合は、次の順序で対処すると指定の解除につながりやすくなります。

1. 自治体の担当窓口（空き家担当課・住宅政策課など）に連絡し、指摘内容と求められる改善措置を具体的に確認する
2. 指摘された問題（雑草の繁茂・外壁破損・屋根の崩落等）を改善する
3. 改善した事実を証明できる写真や業者の作業報告書を保管しておく（指定解除の手続きがスムーズになります）
4. 改善後に担当窓口へ連絡し、現地確認や指定解除の手続きを確認する

特定空き家のよくある質問

Q. 特定空き家に指定されたら、指定を解除してもらえますか？

指摘された状態を改善すれば、解除される可能性があります。改善後に担当窓口へ連絡し現地確認を依頼します。作業前後の写真や業者の報告書を残すと説明しやすくなります。対応方法や改善の範囲に迷う場合は、市区町村の窓口または専門家にご相談ください。

Q. 相続してまだ名義変更をしていない空き家も対象になりますか？

登記名義が故人のままでも、現に管理すべき相続人が指導や勧告の相手方になり得ます。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」／2026年9月2日確認）。個別判断は司法書士にご相談ください。

Q. 解体して更地にすれば固定資産税は安くなりますか？

更地にすると住宅用地特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税はむしろ上がります。解体は売却や土地活用の予定とあわせて判断します。費用の目安は空き家の解体費用をご覧ください。

Q. 解体費用の補助金は使えますか？

多くの市区町村が空き家の除却（解体）補助金を設けており、補助額は20〜100万円程度が目安です。認定された建物が優先的に対象となることもあります。要件と申請時期は自治体ごとに異なり、着工後の申請は対象外が一般的です。空き家の解体補助金と地域別の補助金・粗大ごみ情報ページで確認できます。

Q. 誰も住んでいなければ、すぐ特定空き家になりますか？

空き家であること自体は認定の理由になりません。倒壊の危険・衛生上の有害・景観の悪化・生活環境への悪影響の4基準のいずれかに該当して初めて認定されます。適切に管理された空き家は、長期間無人でも対象になりません。

特定空き家になった実家、その後の3つの選択肢

特定空き家に認定された実家の出口は「管理を続ける・活用する」「売却する」「解体して更地にする」の3つに分かれ、物件の状況・相続関係・ご家族の事情によって適した選択肢が変わります。

• 管理継続・活用：将来的な活用・売却の可能性を残したい場合の選択肢です。賃貸活用やシェアハウス、地域コミュニティスペースへの転用など活用方法は複数あり、管理委託を含めた維持コストを事前に確認しておくと判断しやすくなります。詳しくは生前整理・実家じまい総合ガイドをご覧ください。
• 売却・処分：特定空き家の指定を受けていても不動産会社への相談・売却は可能です。ただし建物の状態は売却価格に影響する場合があります。処分全体の進め方は実家じまいチェックリストで確認できます。
• 解体して更地にする：老朽化が深刻な場合の選択肢です。自治体の解体補助金（上限の目安20〜100万円程度）を活用できる場合がありますが、更地にすると住宅用地特例が外れるため固定資産税は増加します。地域別の補助金情報は地域別の補助金・粗大ごみ情報ページでご確認ください。

どの選択肢を取るにしても、実家全体の整理・売却・解体の進め方は生前整理・実家じまい総合ガイドで詳しく解説しています。宅地建物取引士・司法書士・税理士等の専門家にご相談されることをおすすめします。

まとめ

特定空き家とは、空家法第2条第2項の「倒壊・衛生・景観・生活環境」4基準のいずれかに該当すると市区町村が認定した空き家です。2023年12月施行の改正法で一歩手前の「管理不全空き家」が新設されました（参考：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」）。

• 指定基準は「倒壊危険」「衛生上有害」「景観悪化」「生活環境への悪影響」の4つ。老朽化の進行や長期放置が主な原因になる
• 税負担が変わる引き金は「認定」ではなく「勧告」。勧告前に改善すれば特例が外れずに済む可能性がある
• 指定を防ぐ最大の手段は定期的な管理。遠方なら管理委託業者や自治体の空き家バンクの活用も一つの方法になる
• 通知が届いたら、助言・指導の段階で窓口に連絡するのが最も傷が浅い
• 解体・売却を検討する場合は、費用の目安と補助金の有無を先に確認しておくと選択肢を比べやすい。地域別の情報は地域別の補助金・粗大ごみ情報ページで確認できる

「まだ大丈夫」と思っていた空き家が、実際には管理不全空き家に該当していたというケースもあります。まずは今の状態を把握するところから始めてみてください。空き家リスク診断（無料）で現状を確認し、気になることがあれば市区町村の担当窓口や宅地建物取引士・税理士等の専門家にご相談ください。