空き家の処分方法まとめ｜売却・解体・譲渡の選び方と処分できないときの対処
「相続した実家の空き家をどうすればいいのか、売れるのかもわからない」——そんな不安を抱えている方は多いと思います。処分の方法は売却・解体・無償譲渡・空き家バンク・国庫帰属制度など複数あり、状況によって向き不向きがあります。各方法の特徴、売れない場合の対処、相続放棄の概要まで順を追って整理します。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的・不動産取引上の判断の根拠となるものではありません。売却価格・費用・税額・補助金の有無は物件の状況・地域・年度によって大きく異なります。具体的な判断は宅地建物取引士・税理士・弁護士・各自治体窓口等の専門家にご確認されることをおすすめします。
「空き家を処分する」とはどういうことか
ここでいう「処分」とは、売却や解体に限らず、所有権・管理義務を手放すことを指します。放置すると固定資産税の負担が継続するだけでなく、老朽化が著しくなれば「特定空き家」に認定されるリスクもあります（参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。特定空き家の指定基準や固定資産税への影響については特定空き家とは（指定基準と固定資産税）で詳しく解説しています。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新しています（出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。賃貸・民泊など活用方向の選択肢は空き家を活用する方法や実家じまいガイド（完全版）をご参照ください。本記事は「手放す」方向に絞って解説します。
空き家の処分方法6選——メリット・向き不向きを比較
古家付きのまま仲介売却する
建物を残したまま不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探す方法です。解体費用を自己負担せずに済む可能性がある一方、老朽化が著しい場合は買い手が限られることもあります。立地が良い物件に向いており、まず査定を依頼して市場の反応を確かめるのが出発点です。
解体して更地にして売却する
老朽化が著しい物件や、土地需要が見込める立地に向いています。解体費用が先に発生する点と、更地にすることで「住宅用地特例」が外れて固定資産税が増加する場合がある点に注意が必要です（参考：総務省「固定資産税の概要」）。解体費用の目安は空き家の解体費用の相場を参考にしてください。自治体によっては解体補助金が活用できる場合があるため、着工前に市区町村窓口で有無・条件を確認しましょう。補助金の制度概要は空き家の解体に使える補助金でまとめています。費用・税の詳細は専門家にご相談ください。
不動産会社に買取してもらう
不動産会社が直接買い取る方法で、スピードが早い傾向がある一方、売却価格は仲介より低くなりやすい傾向があります。訳あり物件・過疎地でも対応できる業者があり、早く確実に手放したい方の選択肢になります。
空き家バンクに登録して移住希望者に渡す
市区町村が運営する空き家バンクに登録し、移住希望者とマッチングする方法です。地域貢献を重視する方や、過疎地・地方の物件に向いています（参考：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」）。登録窓口は市区町村の空き家担当課です。
個人間で無償譲渡（知人・地域住民へ「あげる」）
知人や地域住民に無償で譲渡する方法です。解体・仲介費用を省ける場合がある一方、受け取る側に贈与税が発生する場合や、登記費用・修繕負担の整理が必要な場合もあります。個別の税務・法務上の扱いは専門家にご相談ください。
相続土地国庫帰属制度で国に引き渡す（土地のみ）
2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」により、一定の要件を満たす土地を国に帰属させることが可能になりました。建物が残っている土地はそのままでは対象外となり、建物を先に解体する必要があるなど、引き取ることができない土地の要件が定められています（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」、法務省「引き取ることができない土地の要件」）。要件・負担金は管轄の法務局または弁護士・司法書士にご確認ください（参考：政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの『相続土地国庫帰属制度』」）。
処分せず保有し続けると固定資産税の負担が積み重なる点も考慮しておきましょう。現在の空き家の状態が心配な方は空き家リスク診断（無料）も参考にしてください。売却・税の判断は宅地建物取引士・税理士・弁護士・各自治体窓口等にご確認ください。
空き家が処分できない・売れない場合の対処
処分できない主な原因として、次のような点が挙げられます。
- 過疎地・交通不便な立地で買い手がつきにくい
- 老朽化が著しく、解体費用をかけないと売れない状態
- 相続登記が未了で名義が変わっていない
- 共有名義になっており、全員の同意が取れていない
相続登記が未了の場合は、まず登記手続きを進める必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されており（参考：法務省「相続登記の義務化について」）、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。司法書士にご相談ください。
共有名義の場合は、共有者全員の同意がなければ売却できないため、家族間で方向性の合意を先に形成することが出発点です。田舎・過疎地の物件は、空き家バンクへの登録や訳あり物件専門の買取業者への相談が現実的な場合があります。地域ごとの補助金・空き家バンク情報は地域別の空き家バンク・補助金情報でご確認ください。
売却・税の判断は宅地建物取引士・税理士・弁護士・各自治体窓口等にご確認ください。
相続放棄という選択肢の概要
「相続放棄をすれば空き家を手放せるのでは」という相談も寄せられます。相続放棄とは、自己が相続人となったことを知った日から原則3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てることで、相続自体を放棄する制度です（参考：裁判所「相続の放棄の申述」）。空き家だけを選んで放棄することはできません。預貯金・不動産などプラスの財産も含め、すべての財産を放棄することになります。また、放棄後も新たな管理者が決まるまで管理義務が残る場合があることも一般的に指摘されています。
個別の可否・手続きの詳細・効果については断言できません。弁護士・司法書士にご相談されることをおすすめします。
処分の進め方——最初の一歩
- 現状把握：建物の状態・相続関係（登記・共有名義）・固定資産税の状況を整理する。
- 不動産会社への査定依頼：売れる物件か・価格帯はどの程度かを確認する出発点です。査定だけなら費用がかからない場合がほとんどです。
- 解体・補助金を検討する場合：着工前に市区町村窓口で補助金の有無・条件を確認しておきましょう。地域情報は都道府県・市区町村別の補助金ページでご確認いただけます。
- 税・相続・登記の問題がある場合：税理士・司法書士・弁護士にご相談ください。手続き全体は実家じまいガイド（完全版）も参考にしてください。
売却・税・相続放棄の判断は宅地建物取引士・税理士・弁護士・各自治体窓口等にご確認ください。
まとめ
- 空き家の「処分」には売却・解体・買取・空き家バンク・無償譲渡・国庫帰属制度の6つの主な方法があり、状況によって向き不向きがある。
- 費用や税額は物件・地域・年度により大きく異なるため、断定的な金額は参考程度にとどめ、専門家に確認されることをおすすめします。
- 売れない・処分できない場合は、相続登記の有無・共有名義の解消・買取業者への相談など、詰まりポイントに応じた対処を一つずつ進める。
- 相続放棄は「空き家だけを手放す手段」ではなく、すべての財産を放棄する制度。期限（原則3ヶ月）があるため、早期に弁護士・司法書士へ相談を。
まずは現在の市場価値を知ることが、選択肢を広げる出発点です。不動産査定を活用して状況を把握してみてください。老朽化や管理状態が心配な方は空き家リスク診断（無料）もあわせてご利用ください。解体補助金の有無は都道府県・市区町村別の補助金ページでご確認いただけます。