空き家特例とは｜3,000万円控除の要件・期限・書類

「親が一人で暮らしていた実家を相続したけれど、住む予定がなく、売るかどうか迷っている」という方へ。相続した空き家を一定の要件で売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「空き家特例」を使える場合があります。国税庁と国土交通省の公表情報をもとに、要件・期限・手続きの順番を整理します。

空き家特例は、相続した親の家を売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける所得税の特例

空き家特例は、亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続した人が、その家や土地を一定の要件で売ったとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例です。国税庁のタックスアンサーNo.3306では「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、根拠は租税特別措置法第35条第3項です。

対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却です。令和6年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した相続人が3人以上いるときは、控除の上限が2,000万円になります。国土交通省は、この特例を「空き家の発生を抑制するための特例措置」として案内しています。

税金がいくら変わるかは売却代金や取得費などで一人ひとり異なるため、具体的な税額は税務署か税理士に相談してください。

空き家特例の要件は、家屋・相続後の使い方・売却の条件の3つに分けて確認すると漏れにくい

国税庁のタックスアンサーNo.3306が挙げる空き家特例の要件を、家屋、相続後の使い方、売却の条件の3つに分けると次のようになります。一つでも当てはまらないと特例は使えません。

相続後に一時的に使った場合や無償で貸した場合も、東京国税局のチェックシートでは要件を満たさない側に分類されています。

「はい・いいえ」で確かめたいときは、東京国税局の空き家特例（措法35条3項）のチェックシートが使えます。2026年9月29日時点の掲載は令和7年分用までのため、令和8年中に売った方は令和8年分用の掲載状況を同じページで確かめてください。

空き家特例の売り方は、耐震基準に適合した家ごと売る・取り壊して土地を売る・売った後に改修か取壊しをするの3通り

空き家特例の対象になる売り方は、耐震基準に適合した家を土地と一緒に売る方法、家をすべて取り壊してから土地を売る方法、売った後に家の耐震改修か取壊しをする方法の3通りです。

3つ目の方法は令和5年度税制改正で加わり、令和6年1月1日以後の売却が対象です。売った年の翌年2月15日までに耐震改修工事か取壊しが終われば、売った時点で古い家が建ったままでも対象になります。国土交通省のよくある質問は、買主の協力が欠かせないため売買契約の特約などで取り決めておくことを確認事項とし、売った後に改修工事をせず耐震基準適合証明書だけを取った場合は要件を満たさないとしています。

家を残すか解体するかの比べ方は古家付き土地の売却｜解体して売る場合との比較、解体費用の目安は家の解体費用の相場で整理しています。

空き家特例の期限は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却に限られる

空き家特例を使うには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、制度そのものも令和9年12月31日までの売却が対象です。期限までに済ませるのは売却で、確定申告は売った年の翌年に行います。

東京国税局の令和7年分用チェックシートは、令和7年中の売却について「令和4年1月2日以後に亡くなった方から相続したか」を確かめています。同じ数え方をすると、令和5年（2023年）1月2日から令和6年（2024年）1月1日までに相続が始まった家は、令和8年（2026年）12月31日までに売る必要があります。

売却には査定、買い手探し、契約、引渡しの段階があり、相続登記や家財の片付けが残っていればさらに時間がかかります。期限に余裕があるうちに査定で家の価値を知っておくと、売るか残すかを落ち着いて判断できます。売却の全体の流れは不動産売却の流れ完全ガイド、不動産会社に直接買い取ってもらう方法は空き家買取とは｜仲介との違い・デメリット・選び方で解説しています。

売却代金1億円以下の判定には、ほかの相続人が同じ家や土地の一部を売った代金も含まれ、後から合計が1億円を超えたときは4か月以内に修正申告と納税が必要になります。

老人ホームに入所していた親の家も、要介護認定などの条件を満たせば空き家特例の対象になる

相続開始の直前に親が老人ホーム等に入所していた場合でも、条件を満たせば、入所の直前まで住んでいた家は空き家特例の対象になります。国土交通省によると、平成31年度（令和元年度）税制改正要望の結果、対象に加わりました。国税庁のタックスアンサーNo.3307が挙げる主な条件は次のとおりです。

• 家に住まなくなる直前に、要介護認定か要支援認定などを受けていた
• 入所先が特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅など法令で定める施設である
• 入所から相続開始の直前まで、家が親の物品の保管などに使われ、事業・貸付け・親以外の人の居住に使われていない

国土交通省のよくある質問は、家財道具の保管場所として使っていた場合も家を「一定使用」していたことになる一方、親族の家や一般の賃貸住宅に移って亡くなった場合は特例を受けられないとしています。

空き家特例の手続きは、市区町村で確認書を受け取り、確定申告書に添付する順で進む

空き家特例を受けるには、家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、売った年の翌年の確定申告で、ほかの書類とあわせて所轄の税務署へ提出します。

1. 家や土地の売買契約を結び、引き渡す
2. 家のある市区町村に確認申請書と必要書類を出す
3. 市区町村から被相続人居住用家屋等確認書を受け取る
4. 確定申告書に確認書などを添付して税務署へ提出する

市区町村に出す主な書類は、住民票の除票・売買契約書・空き家だったことを示す書類

国土交通省の要件の確認についての通知に示された主な提出書類は次のとおりです。申請書の様式は国土交通省の特例のページに掲載されています。

• 亡くなった人の住民票の除票の写しと、家を相続した人の住民票の写し
• 売買契約書のコピーなど、売った時期が分かる書類
• 家と土地の登記事項証明書など、相続人の数が分かる書類
• 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類や、不動産会社が空き家として広告していたことが分かる書面など

確定申告書には、確認書・登記事項証明書・売買契約書の写しなどを添付する

国税庁のタックスアンサーNo.3306によると、確定申告書には譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など、被相続人居住用家屋等確認書、売却代金が1億円以下と分かる売買契約書の写しなどを添付します。家ごと売った場合は、耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写しも必要です。

空き家特例でよくある質問

Q. 確定申告を忘れたら、空き家特例は使えませんか？

租税特別措置法第35条は、確定申告書への記載と書類の添付を適用の条件としつつ、それがなかったことに税務署長がやむを得ない事情があると認めるときは、書類の提出を条件に適用できると定めています。期限後申告で認められるかは事情によるため、早めに税務署か税理士に相談してください。

Q. 家を売って代金を相続人で分ける換価分割でも手続きは同じですか？

国土交通省は、換価分割の場合、市区町村が相続人の数を確かめる書類として遺産分割協議書などが必要になると案内しています。相続人ごとの特例の受け方は、税理士に確認してください。

まとめ

• 空き家特例は、相続した親の家を要件どおりに売ると、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を控除できる
• 昭和56年5月31日以前の建築、相続後に使っていないこと、売却代金1億円以下などをすべて満たす必要がある
• 売却の期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日で、市区町村の確認書を添えて確定申告をする

期限の年と家の建築年を確かめたら、まず査定で家の価値を知り、税額の見通しは税理士に相談するところから始めてみてください。