空き家問題とは｜空き家率13.8%の実態と所有者の対策

全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%。総務省の令和5年住宅・土地統計調査で、どちらも過去最高になりました。「実家が空き家のままで気になっている」という方へ、国の統計と当サイトが集計した市区町村別の数字から空き家問題の実態を示し、法律上のリスクと所有者ができる対策を整理します。

全国の空き家は900万2千戸、空き家率13.8%で過去最多・過去最高になった

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在）によると、全国の空き家は900万2千戸で過去最多、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8%で過去最高です。2018年の848万9千戸から51万3千戸増え、1993年から2023年までの30年間で約2倍になりました（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 確報集計結果」、2024年9月25日公表）。

空き家は4つの種類に分けて数えられています。

空き家問題の中心は、貸す予定も売る予定もなく別荘でもない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。総務省は例として、転勤・入院などで長期にわたって不在の住宅や、取り壊す予定の住宅を挙げています。2018年から36万9千戸増え、総住宅数の5.9%を占めます。一戸建の空き家に限ると80.9%（285万1千戸）がこの種類です。国土交通省は同じ種類を「使用目的のない空き家」と呼んでいます。

空き家率が高い市区町村の上位には、軽井沢町・那須町・熱海市など別荘の多い地域が並ぶ

当サイトが住宅・土地統計調査の市区町村別の表から計算すると、空き家率が最も高いのは長野県軽井沢町の70.4%で、栃木県那須町61.7%、静岡県熱海市53.4%、山梨県北杜市46.1%、和歌山県白浜町43.2%と続きます。

軽井沢町の空き家20,030戸のうち17,940戸は二次的住宅（別荘など）で、使う予定のない空き家は総住宅数の6.0%です。空き家率には使われている別荘も含まれるため、放置されやすい家の多さは「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の割合で見るほうが実態に近くなります。

使う予定のない空き家の割合は、高知県土佐清水市の32.9%が最も高く、全国平均の5倍を超える

使う予定のない空き家が総住宅数に占める割合は、高知県土佐清水市の32.9%が最も高く、全国平均5.9%の5倍を超えます。上位10市町は次のとおりです。

集計方法：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」基本集計 第1-2表（2023年10月1日現在）の市区町村別の値から、当サイトが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家÷総住宅数×100」を計算しました（順位は四捨五入前の値）。市区町村別の数値は市区と人口1万5千人以上の町村に限って公表されるため、対象は当サイトで集計した1,058市区町村で、小さな町村は含みません。数値は標本調査の推計値で、10戸単位に丸められています。

都道府県別に同じ割合を計算すると、鹿児島県13.6%、高知県12.9%、徳島県12.2%、愛媛県12.2%、和歌山県12.1%の順に高く、最も低いのは東京都の2.6%です。空き家率では徳島県の21.3%が最も高くなっています。

空き家が生まれるきっかけは相続が最も多く、相続された空き家の約6割は所有者の死亡で空き家になった

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査によると、空き家を取得した経緯は相続が57.9%で最も多くなっています。相続された空き家が空き家になった原因は、所有者の「死亡」が58.3%、「転居」が26.9%、「老人ホームなどの施設へ入居」が11.3%です（出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査の調査結果」、2025年8月29日公表）。

相続された空き家の7割超は1980年以前に建てられた住宅で、7割超に腐朽・破損があります。相続の前に対策をしていた世帯は23.0%にとどまり、対策の内容は「被相続人との話し合い」が最も多くなっています。国土交通省は、相続前に対策をしなかった空き家は、対策をした空き家と比べて、何もせずに空き家として所有され続けている割合が約1.5倍と報告しています。

使用目的のない空き家を所有する世帯の約4割は今後も空き家として所有する意向で、4割弱は除却（19.2%）または売却（18.3%）の意向です。

空き家を放置すると、市区町村から指導・勧告を受け、固定資産税の住宅用地特例が外れることがある

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、空き家の所有者に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理し、国や自治体の施策に協力する努力義務を定めています（第5条。出典：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」、2026年9月30日確認）。2023年12月13日施行の改正法で、特定空家になる前の空き家にも市区町村が関与できるようになりました（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」）。

• 管理不全空家：放置すれば特定空家になるおそれのある空き家。市区町村長は指導ができ、改善されなければ修繕や立木竹の伐採などを勧告できる（第13条）
• 特定空家：倒壊など著しく保安上危険となるおそれや、著しく衛生上有害となるおそれがある状態などの空き家（第2条2項）。助言・指導、勧告、命令と進み、命令が履行されなければ行政代執行の対象になる（第22条）
• 固定資産税：勧告を受けた管理不全空家と特定空家の敷地は、住宅用地特例（1/6等に減額）が解除される（国土交通省の改正法概要）
• 過料：特定空家への命令（第22条3項）に違反すると50万円以下の過料（第30条1項）

特定空家に当たるかどうかの判断基準と固定資産税への影響は、特定空き家とはで詳しく解説しています。

空き家の所有者ができる対策は「管理を続ける」「売る」「解体する」の3つで、まず家族で方向を決める

空き家の所有者ができる対策は、管理を続ける、売る、解体して土地を活かすの3つに分かれます。相続前に対策をしなかった空き家ほど空き家のまま残りやすいため、親が元気なうちや相続の直後に家族で方向を話し合うことが出発点になります。

管理を続ける

すぐに売らない場合は、換気や庭木の手入れなど、管理不全空家にしないための管理を続けます。遠方で通えない場合の管理委託を含めた方法は空き家の管理方法で紹介しています。

売る

売却には、不動産会社が買い手を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。違いは空き家買取とはで比べています。国税庁によると、亡くなった人が住んでいた家を相続し、令和9年12月31日までに売って一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋などに限られます（出典：国税庁 No.3306）。要件は空き家特例とはで整理しています。

解体する

建物の傷みが進んでいる場合は、解体して土地として売る・使う方法もあります。費用の目安は家の解体費用の相場で確認できます。

2023年の改正法で、市区町村長が指定するNPO法人などの空家等管理活用支援法人が所有者の相談に応じる仕組みもできました。相続登記は司法書士、税金は税務署や税理士に相談すると安心です。

まとめ

• 全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最高（総務省、2023年10月1日現在）
• 空き家問題の中心は「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の385万6千戸で、総住宅数の5.9%
• 市区町村別では高知県土佐清水市の32.9%が最も高い（当サイト集計）
• 空き家の取得経緯は相続が57.9%で、相続前に対策をしていた世帯は23.0%（国土交通省）

実家を売るか残すかを家族で話し合うときは、まず実家の価値を査定で確かめておくと、判断の目安になります。相続や税金の個別の判断は、司法書士や税理士に相談してください。