特定空き家・管理不全空家の判断の目安チェックリスト
無料PDF（国土交通省ガイドラインの状態の例・措置の流れ・住宅用地特例）

特定空き家は、放置すると周辺に悪影響が出る4つの状態のどれかにあると市区町村に認められた空き家

特定空き家（法律上の名前は特定空家等）は、倒壊などの保安上の危険・衛生上の有害・景観の悪化・周辺の生活環境への悪影響の4つの状態のいずれかにあると認められる空き家です（空家等対策の推進に関する特別措置法 第2条第2項）。管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家で、2023年12月13日施行の改正法で新設されました（同法第13条）。

• 管理不全空家等は、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等（法第13条第1項）
• 空家等とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物や附属する工作物と、その敷地（立木など土地に定着する物を含む）（法第2条第1項）
• 管理不全空家等の区分は、2023年（令和5年）12月13日施行の改正法（令和5年法律第50号）で新設された
• 所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める（法第5条）

特定空家等・管理不全空家等かどうかは、ガイドラインの状態の例を参考に市区町村が総合的に判断する

特定空家等・管理不全空家等に当たるかどうかは、国土交通省のガイドラインの状態の例を参考に、周辺への悪影響の程度や危険の切迫性も考えて市区町村が総合的に判断するもので、このチェックリストでは判定できません（国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」第2章）。

• 管理不全空家等・特定空家等かどうかは、放置した場合の悪影響ごとに状態の例を参考として、市区町村が総合的に判断する。例によらない場合も個別の事案に応じて判断される
• 判断は、定量的な基準で一律にするものではなく、周辺への悪影響の程度なども考えて総合的に判断される
• 考える事項は、周辺の状況による悪影響の程度・空家等の状況による悪影響の程度・危険等の切迫性・その他の地域の実情
• ガイドラインは一般的な考え方で、市町村は地域の実情を反映して固有の判断基準を定めることがある
• 管理指針どおりの管理をしていないからといって、直ちに管理不全空家等に当たるわけではない
• 一つの空き家に、複数の状態が認められることもある

チェック表は、ガイドラインの別紙1〜4の「状態の例」を4つの状態ごとに原文どおり並べている

PDFの2・3ページのチェック表は、国土交通省ガイドラインの〔別紙１〕〜〔別紙４〕にある管理不全空家等と特定空家等の状態の例を、放置した場合の悪影響ごとに原文どおり並べたものです。 空き家を外から見て気になる点があれば□に✓を入れ、場所や様子をメモします。✓は「気になる点があった」という記録で、該当の判断ではありません。

ガイドラインの概要は、国土交通省の概要資料「管理指針、管理不全空家の参考基準」（PDF）でも確認できます。

管理不全空家等は指導→勧告、特定空家等は助言・指導→勧告→命令→代執行の順に措置が進む

市区町村の措置は、管理不全空家等には指導と勧告（空家法第13条）、特定空家等には助言・指導、勧告、命令、代執行（同法第22条）があり、特定空家等への措置は順を経て行われます（空家法・ガイドライン第1章）。

管理不全空家等への措置

1. 法第13条第1項

   1. 指導

   市区町村長は、管理不全空家等の所有者等に、特定空家等にならないよう必要な措置をとるよう指導できる

2. 法第13条第2項

   2. 勧告

   指導しても改善されず、特定空家等になるおそれが大きいと認めるときは、修繕・立木竹の伐採など具体的な措置を勧告できる

   勧告を受けると、敷地は住宅用地特例の対象から除外されます

• 管理不全空家等には、命令や代執行のような強い措置は規定されていない
• 指導をしていなければ勧告はできない（まず指導で自発的な改善を促すため）

特定空家等への措置

1. 法第22条第1項

   1. 助言・指導

   市区町村長は、特定空家等の所有者等に、除却・修繕・立木竹の伐採など必要な措置をとるよう助言または指導できる（保安上危険・衛生上有害の状態にない特定空家等では、建築物の除却は求められない）

2. 法第22条第2項

   2. 勧告

   助言・指導をしても改善されないときは、相当の猶予期限を付けて措置を勧告できる

   勧告を受けると、敷地は住宅用地特例の対象から除外されます

3. 法第22条第3項〜第8項・第13項

   3. 命令

   勧告を受けた者が正当な理由なく措置をとらず、特に必要があるときは、相当の猶予期限を付けて措置を命じられる。命令の前に通知書が交付され、意見書の提出か公開による意見の聴取を求められる。命令をしたときは標識の設置などで公示される

4. 法第22条第9項

   4. 代執行

   命じられた措置を履行しないとき・十分でないとき・期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法に従い、市区町村が自らまたは第三者に措置をさせられる。代執行に要した費用は義務者（所有者等）から徴収される

• 特定空家等への措置は、助言・指導→勧告→命令→代執行の順を経て行う（緊急代執行は、助言・指導と勧告を経ていれば命令を経ずにできる）
• 災害その他非常の場合で、命令をするいとまがないときは、緊急に措置をとれる（緊急代執行）
• 過失なく命令の対象者を確知できないときも、その者の負担で措置を行える（略式代執行）
• 管理不全空家等として指導・勧告を受けたあと特定空家等になった場合も、特定空家等の措置は助言・指導から行われる
• 相続や売買などで所有者等が変われば、新しい所有者等に改めて助言・指導から順に行われる
• 第22条第3項の命令に違反した者は、50万円以下の過料（法第30条第1項）
• 第9条第2項の報告をしない・虚偽の報告・立入調査を拒むなどした者は、20万円以下の過料（法第30条第2項）

勧告を受けると、その敷地は固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の対象から外れる

市区町村長から勧告を受けた管理不全空家等と特定空家等の敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の対象から除外されます（地方税法 第349条の3の2・国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」）。住宅用地特例の率は次のとおりです（総務省「固定資産税」・地方税法第702条の3）。

• 住宅用地特例は、1月1日（賦課期日）に人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地に適用される
• 法第13条第2項で勧告された管理不全空家等と、法第22条第2項で勧告された特定空家等の敷地は、住宅用地から除かれる（地方税法第349条の3の2第1項）
• 住宅用地特例から外れるのは「勧告」を受けたときで、指導・助言の段階ではない
• 勧告の書面では、住宅用地特例の対象から除外されることも示される
• 勧告された措置をとり勧告が撤回されれば、特例の要件を満たす家屋の敷地は再び特例の対象になる
• 管理不全空家等への勧告のあと特定空家等になっても、勧告が撤回されない限り特例から外れた状態が続く
• 構造上住宅と認められない・取壊し予定・居住のための管理を怠り今後も居住の見込みがない家屋は、勧告の有無にかかわらず、そもそも住宅用地特例が適用されない

このページとPDFでは、個別の税額や「何倍になるか」は計算しません。税額は土地の評価額・面積・負担調整措置・市町村の税率で変わるため、市区町村の固定資産税の担当（納税通知書の問い合わせ先）に確認してください。

所有者がやることは、定期的な管理と、気になる点を市区町村の空き家の担当に相談すること

空き家の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空き家の適切な管理に努めることとされ（空家法第5条）、国土交通省は定期的な換気・通水・清掃・剪定などの管理と、一定の頻度での点検をすすめています（国土交通省「空き家管理チェックリスト」・基本指針「管理の指針」）。

相談先

• 空き家対策の実施主体は市区町村で、市区町村は所有者等に情報の提供・助言その他必要な援助を行うよう努めるとされている（法第12条）
• 市区町村は、適切な管理が行われていない空家等について、まず所有者等に連絡を取り、今後の改善方策や処分・活用の意向など所有者等の事情の把握に努めることが望ましいとされている
• 市区町村の中では、空き家対策は空家等施策担当部局（空き家の担当）、固定資産税は税務部局が受け持ち、勧告の情報は税務部局に提供される
• 自分での対処が難しいときは、不動産・相続などの専門家に相談してもよい

空き家の管理や、指導・勧告の通知のことは空き家のある市区町村の空き家の担当へ、固定資産税のことは市区町村の固定資産税の担当へ確認します。勧告・命令への対応や、相続・売却・解体の判断は、弁護士・司法書士・税理士・不動産会社などの専門家にも相談できます。

最新の運用は、2023年12月の改正空家法の施行と、2026年9月の法・基本指針・ガイドラインの改正

特定空家等・管理不全空家等の制度は、2023年12月13日の改正空家法の施行で管理不全空家等が加わり、2026年9月3日に空家法の一部と基本指針・ガイドラインが改正されています（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

• 2023年12月13日改正空家法の施行（管理不全空家等の新設、緊急代執行の創設など）
• 2026年9月3日「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律」の施行に伴い空家法の一部が改正。基本指針とガイドラインも同日に最終改正

2026年10月5日に国土交通省の関連情報ページとガイドライン（最終改正 令和8年9月3日）を確認した内容です。点検や相談の前に、国土交通省のホームページで最新のガイドラインを確認してください。

特定空き家の解説と、管理・解体・費用を調べるページ

特定空き家の指定基準と固定資産税への影響、実家の固定資産税対策、空き家の管理方法、解体の補助金と費用の相場は、次のページでくわしく解説しています。

• 特定空き家とは？指定基準・固定資産税への影響と対策
• 実家の固定資産税対策ガイド｜住宅用地特例・管理不全空き家
• 空き家の管理方法｜放置リスク・管理委託サービス・費用相場
• 空き家の解体補助金 完全ガイド（全国データ）
• 家の解体費用の相場（坪単価・坪数別の早見表）
• 空き家の処分方法まとめ｜売却・解体・譲渡の選び方

よくある質問

特定空き家・管理不全空家について、よく寄せられる質問に国土交通省のガイドラインと法令をもとに答えます。

Q. 特定空き家（特定空家等）とは何ですか？

A. 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）第2条第2項で、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態のいずれかにあると認められる空家等をいいます。認めるのは空き家のある市区町村です。

Q. 管理不全空家と特定空き家は、何が違いますか？

A. 管理不全空家等は、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態の空き家で、2023年12月13日施行の改正空家法で新設されました（法第13条）。市区町村ができる措置は指導と勧告までで、特定空家等のような命令や代執行は規定されていません。

Q. 特定空き家に指定されると、固定資産税はどうなりますか？

A. 住宅用地特例の対象から外れるのは、市区町村長から勧告を受けたときです（地方税法第349条の3の2）。住宅用地特例は、固定資産税の課税標準を200㎡以下の部分は価格の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1にする制度で、管理不全空家等への勧告でも同じように外れます。勧告された措置をとり勧告が撤回されれば、特例の要件を満たす家屋の敷地は再び対象になります。自分の土地の税額は、市区町村の固定資産税の担当に確認してください。

Q. 特定空き家かどうかの判断基準は、誰が決めるのですか？

A. 国土交通省のガイドラインが、放置した場合の悪影響ごとに「判断の参考となる基準」として状態の例を示しています。実際に特定空家等・管理不全空家等かどうかを判断するのは市区町村で、状態の例を参考に、周辺への悪影響の程度や危険の切迫性も考えて総合的に判断します。市区町村が地域の実情に応じて独自の判断基準を定めることもあります。

Q. 特定空家等への命令に従わないと、どうなりますか？

A. 空家法第22条第3項の命令に違反した者は、50万円以下の過料に処されます（法第30条第1項）。命じられた措置を履行しないときなどは、市区町村が行政代執行法に従って自ら措置をし、または第三者にさせることができ（法第22条第9項）、代執行に要した費用は義務者から徴収されます。

Q. このチェックリストで、自分の空き家が特定空き家かどうか分かりますか？

A. 分かりません。チェックリストは、国土交通省ガイドラインの状態の例を並べた点検用のもので、✓は「見て気になる点があった」という記録です。特定空家等・管理不全空家等に当たるかどうかは市区町村が判断するため、気になる点は空き家のある市区町村の空き家の担当に相談してください。

Q. 本当に無料ですか？登録は必要ですか？

A. 完全に無料で、メールアドレスや氏名の登録は不要です。個人利用の範囲で、印刷・複製してお使いください。

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